+7 495 958-24-25

info@kwinto.ru

 

Оценка Машин и Оборудования (МиО) — Глава 1

Введение в оценку Машин и Оборудования (МиО) — Глава 1

Комитет по машинам и специальному техническому оборудованию Американского общества оценщиков

Научный редактор перевода — Назаров О.С.
Перевод с английского — бюро переводов РОЙД

 

СОДЕРЖАНИЕ:

Определение оценки и стоимости

Посылки стоимости применительно к активам МиО

Продажа с целью перемещения или альтернативного использования

Продолжающееся использование (или возможность использования)

Ликвидация

Другие определения

Различия между ценой и себестоимостью

Подходы к стоимости

Оценочная амортизация и бухгалтерская амортизация

Другие бухгалтерские термины

Процесс оценки

Определение задачи

Оцениваемое имущество
Цель оценки
Предполагаемое использование оценки
Посылка стоимости
Эффективная дата
Ограничивающие условия

Сбор соответствующих данных

Составление описи и классификация активов
Исследование данных, применяемых в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

Применение соответствующей оценочной методологии и аналитических техник

Формулирование заключения о стоимости (и других выводов)

Подготовка отчета об оценке

Цели оценки и посылка стоимости

Распределение цены покупки

Банкротство

Отчуждение (condemnation)

Роспуск корпораций, товариществ и расторжение браков

Финансирование

Страхование и компенсация убытков

Лизинг

Управленческие соображения

Налогообложение — подоходный налог

Налогообложение — налог на имущество

Налогообложение — налоги на наследство, подарки и благотворительные пожертвования

Ключевые моменты

Дополнительная литература


Продолжение книги: Глава 2


Цели главы:

  1. Определить важные термины.
  2. Представить базовые концепции стоимости.
  3. Определить различные посылки стоимости, используемые назначенными оценщиками машин и специального технического оборудования (machinery and technical specialties, MTS).
  4. Представить три подхода к оценке.
  5. Определить различия между ценой, себестоимостью и стоимостью.
  6. Сравнить бухгалтерскую и оценочную амортизацию.
  7. Представить назначение и цели оценки, а также события, влияющие на оценочную стоимость.
  8. Описать типы клиентов, с которыми имеют дело оценщики МиО.

Определение оценки и стоимости

Оценка (appraisal) представляет собой акт, или процесс, определения стоимости (value)[1]. Стоимость определяется как выраженная в денежной форме ценность (worth) имущества, товаров или услуг[2]. Американское общество оценщиков (ASA) расширило определение оценки, включив в него любое из следующих четырех действий, совершаемых независимо или в сочетании друг с другом:

  1. Определение стоимости имущества.
  2. Оценка стоимости (а) производства нового имущества, (b) замены существующего имущества путем покупки или производства эквивалентного имущества или (с) воспроизводство существующего имущества путем покупки или производства идентичного имущества.
  3. Определение неденежных выгод или характеристик, влияющих на стоимость. Вынесение суждений относительно возраста, остаточного срока службы, состояния, качества или аутентичности физического имущества.
  4. Прогноз доходности имущества[3].

Оценка стоимости машин, оборудования и некоторых других активов предприятия[4] охватывает все эти четыре аспекта.

В данной книге термины оценка (appraisal) и определение стоимости (valuation) используются взаимозаменяемо. Единые стандарты профессиональной оценки (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, USPAP) проводят различия между оценкой и консалтингом (consulting). USPAP определяет консалтинг как акт, или процесс, предоставления информации, анализа данных по недвижимости и рекомендаций или выводов по различным проблемам недвижимости, не относящихся к заключению о стоимости[5]. Для некоторых целей различие между оценкой и консалтингом важно, но в данной книге мы, в принципе, не проводим четкого различия между этими двумя видами деятельности.

Посылки стоимости применительно к активам МиО

Поскольку оценщик МиО имеет дело с множеством активов, большая часть из которых является движимыми, необходимо понимать различные посылки стоимости. Их можно, в общем, классифицировать в три категории, которые различаются главным образом исходя из предполагаемого использования актива:

  1. Продажа с целью перемещения (removal) для аналогичного или альтернативного использования.
  2. Продолжение использования актива в целях, для которых он предназначен и приобретен.
  3. Ликвидация.

Отсюда использование терминов стоимость (value) или справедливая рыночная стоимость (fair market value) модифицируется или уточняется с целью создания специальных определений, соответствующих целям конкретного случая оценки. Эти модификации дают определенную посылку стоимости, являющуюся ориентиром для работы оценщика. Следующий список различных определений стоимости, с которыми сталкивается оценщик, не считается исчерпывающим. Список начинается с определения справедливой рыночной стоимости и затем представляет различные уточнения этого термина, которые используются для приспособления под соответствующие потребности оценщика.

Продажа с целью перемещения или альтернативного использования

Справедливая рыночная стоимость представляет собой оценочную характеристику, выраженную в денежной форме, которую можно разумно ожидать при обмене между согласным продавцом и согласным покупателем с выгодой для обоих, без какого-либо принуждения покупать или продавать, при условии, что оба они имеют представление обо всех уместных фактах, по состоянию на определенную дату[6].

Справедливая рыночная стоимость — при перемещении (Fair market value — removal) — представляет собой оценочную характеристику, выраженную в денежной форме, которую можно разумно ожидать при обмене между согласным продавцом и согласным покупателем с выгодой для обоих, без какого-либо принуждения покупать или продавать, при условии, что оба они имеют представление обо всех уместных фактах, по состоянию на определенную дату, с учетом затрат на перемещение имущества в другое место.

Продолжающееся использование (или возможность использования)

Справедливая рыночная стоимость при продолжающемся использовании (fair market value in continued use) представляет собой оценочную характеристику, выраженную в денежной форме, которую можно разумно ожидать при обмене между согласным продавцом и согласным покупателем с выгодой для обоих, без какого-либо принуждения покупать или продавать, при условии, что оба они имеют представление обо всех уместных фактах, включая установку, по состоянию на определенную дату и исходя из того, что прибыль предприятия подтверждает эту стоимость[7]. Эта сумма включает все нормальные прямые и косвенные издержки, такие как затраты на установку и сборку, необходимые для того, чтобы имущество было полностью работоспособным.

Справедливая рыночная стоимость установленного оборудования (fair market value installed) представляет собой оценочную характеристику, выраженную в денежной форме, которую можно разумно ожидать в отношении устанавливаемого имущества при обмене между согласным продавцом и согласным покупателем с выгодой для обоих, без какого-либо принуждения покупать или продавать, при условии, что оба они имеют представление обо всех уместных фактах, включая установку, по состоянию на определенную дату. Эта сумма включает все нормальные прямые и косвенные издержки, такие как затраты на установку и сборку, необходимые для того, чтобы имущество было полностью работоспособным.

Ликвидация

Стоимость при упорядоченной ликвидации (orderly liquidation value) представляет собой совокупную оценочную сумму, выраженную в денежной форме, которую можно, как правило, выручить при ликвидационной продаже при условии наличия разумного периода времени на поиск покупателя (или покупателей), когда продавец вынужден продавать имущество в текущем состоянии и именно в том месте, где оно находится по состоянию на конкретную дату.

Стоимость при ускоренной ликвидации (forced liquidation value) представляет собой совокупную оценочную сумму, выраженную в денежной форме, которую можно, как правило, выручить при должным образом объявленном и проведенном публичном аукционе[8], когда продавец вынужден безотлагательно продавать имущество в текущем состоянии и именно в том месте, где оно находится по состоянию на конкретную дату.

Ликвидационная стоимость на месте (liquidation value in place) представляет собой совокупную оценочную сумму, выраженную в денежной форме, которая, как правило, может быть выручена при продаже обанкротившегося предприятия при условии, что все предприятие должно быть продано целиком в течение ограниченного времени, по состоянию на конкретную дату.

Эти определения не являются единственно приемлемыми. Некоторые оценщики требуют использования определений, диктуемых законом. Определения могут быть расширены или переформулированы оценщиком в зависимости от целей и функции оценки при условии, что базовая концепция не меняется без убедительной причины (такой, например, как требование закона).

Другие определения

Другие важные посылки, или определения, стоимости включают следующее:

Утилизационная стоимость (salvage value) представляет собой оценочную сумму, выраженную в денежной форме, которую можно ожидать получить за все имущество или компоненты имущества, выводимые из эксплуатации с целью использования в другом месте.

Стоимость лома (scrap value) представляет собой оценочную сумму, выраженную в денежной форме, которую можно ожидать получить за имущество, если оно продается как лом, а не для производственной эксплуатации.

Страховая стоимость замещения (insurance replacement cost) представляют собой стоимость замены оборудования на новое, как определено в страховом полисе, за вычетом полной стоимости замещения тех позиций, которые специально исключены из полиса, если таковые имеются.

Страховые затраты замещения (insurance replacement cost) представляют собой издержки замещения новым оборудованием как это определено в страховом полисе, за минусом накопленных затрат на амортизацию, в соответствии с полисом, если не предусмотрено иное.

Амортизированная страховая стоимость (insurance value depreciated) представляет собой новые страховые затраты на замещение минус накопленная амортизация, учитываемая в целях страхования в соответствии со страховым полисом или другими соглашениями.

Различия между ценой и себестоимостью

Оценщик нередко получает финансовую информацию об имуществе, которое должен оценить, где термины цена (price), затраты/себестоимость (cost) и стоимость (value) используются как взаимозаменяемые теми, кто не выполняет сам оценку. Оценщики же проводят четкие различия между этими терминами.

Цена определяется как сумма, которую конкретный покупатель согласен уплатить, а конкретный продавец согласен принять при всех тех обстоятельствах, которые сопровождают данную сделку[9]. Цена подразумевает обмен и является свершившимся фактом[10]. Цена, уплаченная за конкретный актив, может быть выше, ниже или равной стоимости актива.

Термин затраты используется оценщиками в отношении производства, а не обмена. Затраты могут быть или свершившимся фактом, или текущей оценкой[11]. Они определяются как суммарные денежные расходы, связанные с любым активом[12]. Затраты на приобретение конкретного актива могут быть выше, ниже или равны стоимости этого актива.

Подходы к стоимости

Существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный (cost), сравнительный (sales comparison) и доходный (income)[13]. Эти подходы широко используются финансовыми учреждениями, судами, государственными учреждениями, бизнесом и обществом в целом. Они (подходы) лежат в основе теоретических концепций и систематизированных методов. Здесь эти подходы определяются кратко, а более подробно они описываются в последующих главах.

  • Затратный подход: оценщик корректирует полную стоимость замещения (новую стоимость) оцениваемого актива с учетом уменьшения его стоимости, вызванного физическим износом, функциональным устареванием и экономическим устареванием. Затратный подход основывается на принципе замещения: разумный покупатель не будет платить за актив больше, чем будет ему стоить приобретение замещающего актива такой же полезности[14].
  • Сравнительный подход: оценщик корректирует цены, уплаченные за активы, сопоставимые с оцениваемым активом, предварительно добившись необходимой сопоставимости этих активов.
  • Доходный подход: оценщик определяет текущую стоимость будущих экономических выгод от владения имуществом.

Хотя USPAP требуют, чтобы учитывались все три подхода к оценке, оценка некоторых активов или характер рассматриваемой посылки оценки могут привести к тому, что использование всех трех подходов окажется непрактичным. Например, затратный и доходный подходы, как правило, не очень полезны при определении ликвидационной стоимости. Затратный подход без достаточных исследований и расчетов износов и устаревания может неточно отражать справедливую рыночную стоимость того или иного актива. Может быть невозможно использование доходного подхода для определения стоимости оборудования в процессе эксплуатации, потому что может быть невозможно выделить ту часть общего дохода, которая приходится на данное оборудование. Сравнительный подход невозможно использовать для уникальной машины, аналоги которой никогда не покупалась и не продавалась на рынке. Существует множество других подобных примеров. Обстоятельства оценки конкретного актива могут не позволять применение или сопоставление всех трех подходов к оценке стоимости. Это соответствует Стандартному правилу 7—4 USPAP, которое предполагает, чтобы оценщик рассматривал все три подхода к оценке стоимости и определял, какие именно подходы наиболее уместны в данной конкретной ситуации.

Оценочная амортизация и бухгалтерская амортизация

Амортизация (depreciation) — еще один термин, который оценщики используют иначе, чем не оценщики. Оценочное понятие амортизации сильно отличается от бухгалтерского понятия амортизации. Амортизация для целей оценки представляет собой расчет уменьшения стоимости актива в сравнении с новым активом; оценочная амортизация измеряет сокращение стоимости[15], вызванное сочетанием физического износа, функционального старения и экономического (или внешнего) старения.

Для оценщика важно понимать, что процесс бухгалтерской амортизации относится только к распределению стоимости. Это не метод оценки. Поскольку основные средства компании находятся у нее не для перепродажи, не существует и попыток показывать какое-либо изменение рыночной стоимости этих активов. Если амортизация рассчитывается от периода к периоду, она возрастает на накопительном амортизационном счете. Амортизацию для бухгалтерских целей можно рассматривать как математическую процедуру возврата первоначальной стоимости актива с помощью последовательных взносов в течение определенного периода времени.

Таким образом, главное различие между оценочной и бухгалтерской концепциями амортизации заключается в том, что оценочная амортизация измеряет уменьшение стоимости, а бухгалтерская амортизация является математической условностью, используемой для целей возврата стоимости актива. Оценочная амортизация рассматривается в главе 3, где описывается затратный подход.

Другие бухгалтерские термины

Оценщик нередко работает с информацией, предоставляемой бухгалтерскими или финансовыми отделами производственных и торговых предприятий. Оценщик должен иметь общее представление о бухгалтерских терминах и их соотношении с концепциями оценки.

В дополнение к затратам, цене и амортизации, оценщик сталкивается с другими бухгалтерскими и финансовыми терминами. Некоторые из этих терминов относятся к методам, используемым для учета активов компании. В процессе бухгалтерского учета бухгалтер или капитализирует, или представляет в качестве расходов понесенные затраты, или цены, уплаченные по определенным позициям. Если расходы капитализируются, соответствующая позиция рассматривается в качестве основного капитала, и оценщик находит первоначальную стоимость актива (в руках текущего владельца), внесенную на счет основных средств владельца. Его стоимость будет восстанавливаться через бухгалтерскую амортизацию. Эти процедуры предназначены для записи затрат в соответствии с «Общепринятыми принципами бухгалтерского учета» (GAAP). Материальные активы (tangible assets), используемые в работе предприятия и не предназначенные для перепродажи клиентам предприятия, обычно называются «установкой», «имуществом», «оборудованием» или «основными средствами» (fixed assets).

Обычно бухгалтерский учет относит основные средства на счета, в рамках которых учитываются земельные участки, улучшения земельных участков, строения и оборудование. За исключением земельных участков, эти активы амортизируются в течение заранее определенного срока службы. Земельные участки в бухгалтерском учете сохраняет свою стоимость и не амортизируется.

Важно понимать, что процесс бухгалтерской амортизации относится лишь к распределению суммарных затрат; это не метод оценки. Накопленная амортизация представляет совокупную бухгалтерскую амортизацию, противостоящую суммарной себестоимости (затратам) актива по состоянию на данную дату, и зависящую от используемого метода бухгалтерского учета. Вычет накопленной амортизации из себестоимости дает чистую балансовую стоимость (net book value), которая является капитализированной стоимостью актива за вычетом бухгалтерской амортизации, включенной в финансовую отчетность. Она получается в результате процесса перераспределения стоимости, а не как результат оценочного процесса.

Стоимость актива может быть равна или не равна амортизируемой стоимости (как совокупных затрат на приобретение и установку), которая представляет собой бухгалтерскую стоимость имущества минус расчетная остаточная стоимость, которая может быть выручена за имущество в конце полезного срока его службы. Остаточная стоимость является оценочной суммой, выражаемой в денежной форме, на которую можно рассчитывать при продаже или дислокации иным методом актива, выводимого из эксплуатации после того, как он больше не приносит пользы. Снова напоминаем, важно отметить, что при использовании термина стоимость (value) специальные модификаторы отчетливо определяют тип стоимости. В редких случаях чистая балансовая стоимость может приближаться по количественным значениям к оценочной стоимости; и это происходит лишь случайно.

Срок службы актива (the life of the asset), указываемый в бухгалтерских книгах компании, также является элементом бухгалтерской концепции. Теоретически, срок амортизации для целей GAAP должен отражать оценку компанией предполагаемого срока полезного существования актива, тогда как срок службы для целей налогообложения предписывается налоговыми правилами и может существенно отличаться от ожидаемого полезного срока существования актива. Однако оценщику приходится сталкиваться с компаниями, которые предпочитают основывать бухгалтерский срок службы с помощью графика восстановления стоимости для целей обложения федеральным подоходным налогом, например, используя модифицированную формулу ускоренной амортизации. В соответствии с этой формулой, компании, как правило, должны использовать для оборудования сроки службы от 5 до 7 лет (в зависимости от отраслевой классификации налогоплательщика), для улучшений земельных угодий — 15 лет, и 39 лет для строений.

Сумма бухгалтерской амортизации, начисленная в течение срока службы актива, не может превышать совокупные затраты на его приобретение и установку. Как только чистая балансовая стоимость достигает нуля, амортизация больше не начисляется. Однако «полностью амортизированный» актив может продолжать использоваться и по-прежнему обладать стоимостью для целей оценки.

Процесс оценки

Процесс оценки представляет собой систематическую процедуру, используемую оценщиками для получения ответов на вопросы клиентов о стоимости и аспектах, связанных со стоимостью. Он начинается, когда оценщик полностью понимает и идентифицирует текущую оценочную задачу и завершается, когда оценщик отчитывается в результатах работы перед клиентом. Количество шагов, предпринимаемых для решения задачи, зависит от природы оценочного задания и наличия данных. Во многих оценочных заданиях целью оценочного процесса является предоставление хорошо обоснованного мнения о стоимости, демонстрирующего, что оценщик рассмотрел все факторы, которые могут заметно влиять на стоимость оцениваемых активов.

Процесс оценки можно обобщить следующим образом: оценщик (1) собирает необходимые данные; (2) проводит рыночные исследования; (3) применяет уместную аналитическую технику, знания, опыт и суждения для получения соответствующих выводов; (4) формулирует выводы о стоимости и другие заключения; и (5) готовит отчет об оценке той или иной формы. Следующая схема более под­робно показывает шаги, предпринимаемые в процессе оценки:

  1. Определение задачи.

    1-1. Оцениваемое имущество.

    1-2. Цель оценки.

    1-3. Предполагаемое использование оценки.

    1-4. Посылка стоимости.

    1-5. Эффективная дата.

    1-6. Ограничивающие условия.
  2. Сбор соответствующих данных.

    2-1. Составление описи и классификация активов.

    2-2. Исследование данных, относящихся к применяемым подходам — затратному, сравнительному и доходному.
  3. Применение соответствующих методологий оценивания и техник анализа.
  4. Формулирование заключения о стоимости (и других выво­дов).
  5. Подготовка отчета об оценке.

1.      Определение задачи

Оцениваемое имущество

Что такое оцениваемое имущество?[16] Далее, какие активы исключаются из оценки? Важно идентифицировать и включаемые, и исключаемые активы, потому что охват оценки может быть не таким уж очевидным. Возьмем, к примеру, такой сложный оценочный объект, как комплекс промышленного предприятия. Следует ли при этом исключить землю? Если земля включается, то кто будет ее оценивать? Включает ли оценка активы, расположенные в разных местах?

Цель оценки

Установление оценки существенно для идентификации предполагаемых пользователей отчета. В чем состоит цель — в определении справедливой рыночной стоимости при непрерывном использовании, или стандартной ликвидационной стоимости, или другого вида или уровня стоимости? Важно, чтобы каждый предполагаемый пользователь оценки понимал ее цель.

Предполагаемое использование оценки

Предполагаемое использование оценки устанавливается клиентом. Цели клиента могут включать требования со сторон одного или более других предполагаемых пользователей. Оценщик не может идентифицировать предполагаемое использование без идентификации клиента и установления ясного понимания требований клиента путем переговоров с клиентом или агентом клиента[17]. Во избежание путаницы, оценщик и клиент должны достичь взаимопонимания по поводу предполагаемого использования отчета об оценке до того, как оценщик начнет работу. Некоторые из возможных вариантов использования оценки описываются в данной главе позднее.

Посылка стоимости

Ранее уже были описаны различные посылки стоимости, необходимые для оценщика МиО. В то время как предполагаемое использование оценки определяется клиентом, посылка стоимости устанавливается оценщиком после завершения переговоров с клиентом относительно предполагаемого использования и других обстоятельств, характеризующих требования к оценке.

Эффективная дата

Оценка должна производиться «по состоянию на» конкретную дату, потому что стоимость постоянно меняется. Эффективная дата — это дата, которая соответствует выводам о стоимости, а не та дата, когда была начата или закончена оценка (хотя эффективная дата и может быть любой из этих дат). Иногда важна ретроактивная дата (retroactive data — т. е. имеющая обратное действие: примечание научного редактора), например, в случаях о налогообложении наследства (например, дата смерти).

Ограничивающие условия

В отчете «оговорка об ограничивающих условиях» ограничивает использование оценки или квалифицирует ее выводы. В дополнение к прояснению значения отчета для предполагаемых пользователей ограничивающие условия могут быть важны в смысле условий ограничения ответственности оценщика.

2.      Сбор соответствующих данных

Составление описи и классификация активов

Активы должны быть правильно отражены в составляемой описи единым и систематизированным способом, не только для облегчения установления цен, но также для облегчения условий идентификации активов для клиента и других предполагаемых пользователей. Суть составления описи выражается в крылатой фразе «назови, измерь, опиши». Часто желательно использование счетов и классов активов клиента, особенно когда работа оценщика должна проводится по бухгалтерским книгам клиента. Этот предмет описывается в главе 2.

Исследование данных, применяемых в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

Эта тема подробно описывается в главах 3—5.

3.      Применение соответствующей оценочной методологии и аналитических техник

USPAP требуют, чтобы оценщик рассмотрел все три подхода: затратный, сравнительный и доходный. Использовать все три подхода не требуется, но оценщик должен рассмотреть возможность применения каждого подхода и указать, почему он отказался от использования какого-либо из них. Все три подхода описываются в главах 3—5.

4.      Формулирование заключения о стоимости (и других выводов)

Заключение оценщика о стоимости (или другие заключения, если задание носит консалтинговый характер) должно быть сформулировано ясно, а основание для заключения обосновано исчер­пывающим образом.

5.      Подготовка отчета об оценке

Отчет об оценке должен быть достаточно подробным, чтобы, среди прочего, ясно передать связанные с оценкой обстоятельства «что, где, когда и как». Факты, аргументы и методология, использованные для получения заключений о стоимости, должны быть хорошо организованы, быть отчетливыми и полными, а также соответствовать требованиям USPAP и ASA. Эти темы раскрываются в разделах, посвященных написанию отчетов (глава 6) и этике (глава 7).

Цели оценки и посылка стоимости

Оценка стоимости машин, оборудования и других активов предприятия имеет широкое поле применения. Оценка требуется для решения множества задач, включая распределение покупной цены; при банкротстве; принудительное отчуждение (condemnation); расторжении брака, роспуске партнерства и корпорации; финансировании; страховании; лизинге; решении управленческих вопросов; слиянии и поглощении; создании и роспуске товариществ; передаче прав собственности; различных видов налогообложения и налогового планирования; обоснование тарифов на коммунальные услуги. Каждая цель оценки требует выбора соответствующего уровня, типа, или посылки стоимости. Как отмечалось ранее, клиент определяет условия предполагаемого использования оценки, однако, обязанность оценщика — выбор правильной посылки стоимости, счете на условия предполагаемого использования оценки.

Следующее далее описание является общим по природе и по замыслу не может включать всех пользователей, для которых готовятся оценки. Опытному оценщику, вероятно, доводилось быть свидетелем должного применения практически всех предпосылок стоимости для практически всех целей: например, распределение цены покупки в условиях ликвидации, сохраняющиеся требования по аренде в условиях ликвидации, финансирование по рыночной стоимости. Но это исключения из общего правила; а следующее ниже описание предназначено лишь для того, чтобы дать общие ориентиры. Каждый раз, когда это возможно, оценщику следует обратиться за советом к юристу или бухгалтеру клиента относительно того, какая посылка, или уровень, стоимости является, по их мнению, наиболее уместной.

Распределение цены покупки

Нередко юридические лица, использующие множество активов, приобретают их как единое целое. В результате может возникнуть необходимость представить стоимость отдельных компонентов покупки для того, чтобы правильно организовать регистрацию отдельных активов, составить соответствующие графики амортизации, и т. п. В зависимости от цели распределения (например, для установления федерального подоходного налога или для финансового учета) распределение может основываться на «справедливой рыночной стоимости» в соответствии с требованиями Налогового кодекса США — Internal Revenue Code или «справедливой стоимости» в соответствии с резолюциями № 16 и № 17 Совета по принципам бухгалтерского учета (Account­ing Principles Board)[18].

Банкротство

В случае оценки при банкротствах может потребоваться использование нескольких предпосылок стоимости. Во многих случаях уместна ликвидационная посылка, потому что кредиторы обычно предпочитают возмещение причитающейся им части наличными, а не оборудованием. Оценка ликвидационной стоимости нередко представляет расчет вероятной чистой выручки от принудительной продажи активов. Однако оценка при банкротстве может требоваться также, чтобы оценить стоимость при использовании (value-in-use), стоимость при обмене (value-in-exchange), ликвидационную стоимость (liquidation value) и чистую реализуемую стоимость (net realizable value). Выбор правильной стоимости является функцией фактов и обстоятельств. Оценщику нередко требуется изучать более ранние судебные решения или обращаться за советом к юристам для того, чтобы определить правильную посылку, или уровень, стоимости.

Отчуждение (condemnation)

Когда государственному учреждению требуется использовать имущество в частной собственности для направления его для удовлетворения общественных потребностей, оно использует свою власть принудительного отчуждения. Нередко затрагиваемое имущество является по характеру промышленным или торговым предприятием и может содержать много машин и оборудования. Посылка, или определение, стоимости диктуется законами юрисдикции, в которой происходит отчуждение. Как правило, это какой-то из вариантов справедливой рыночной стоимости, например, справедливая рыночная стоимость при непрерывном использовании, но оценщику следует обратиться за советом к юристу для того, чтобы правильно выбрать посылку, или уровень, стоимости.

Роспуск корпораций, товариществ и расторжение браков

Оценки стоимости для целей роспуска — товарищества, корпорации или расторжение браков — нередко проводятся на базе справедливой рыночной стоимости как основы для назначения равной доли распределения каждому из супругов, партнеров или акционеров. Однако оценка для целей роспуска может также осуществляться на основе ликвидационной стоимости, особенно если заинтересованные стороны хотят рассмотреть сначала условия ликвидации всех активов, а затем распределение связанной с этим денежной выручки. Однако вновь напоминаем, оценщик должен обращаться за советом к юристу с целью определения правильной посылки, или уровня, стоимости.

Финансирование

В случае предоставления ссуд под залог активов, если кредитное учреждение увеличивает кредит своему клиенту, должна проводится оценка стоимости обеспечения, вносимого заемщиком. Размер суммы, которая может быть занята, обычно регулируется строгими правилами, которые предусматривают, что эта сумма не может превышать определенной доли оценочной стоимости. Для защиты кредитного учреждения и обеспечения полного возврата ссуды в случае дефолта оцениваемая стоимость зачастую, хотя и не обязательно, основывается на посылке ликвидационной стоимости — т. е. на той сумме, которая может быть выручена в случае ускоренной продажи активов, внесенных в качестве залога для обеспечения ссуды. Кредиторам не нужны активы; им нужны деньги, причем как можно скорее. В некоторых случаях, когда заёмщик имеет блестящую кредитную историю и хорошо известен в местном деловом сообществе, кредитное учреждение может допускать выдачу ссуды, основанной на посылке рыночной стоимости того или иного рода.

Страхование и компенсация убытков

Определение страховой стоимости является распространенной целью, для которой требуется оценка. Страховые оценки нужны для установления стоимости при страховании ответственности в случае убытка. Страховая стоимость важна для владельцев, арендодателей, арендаторов, страхователей, агентов и брокеров.

Страховая стоимость может быть равна полной замещающей стоимости, если страховое покрытие обеспечивается в соответствии с полисом возмещения. Чаще, однако, страховая стоимость определяется полной замещающей стоимостью минус амортизация или другая использованная стоимость подобного рода, качества и состояния, плюс соответствующая стоимость перевозки, плюс налоги и плюс стоимость установки. Нередко это называется фактической денежной стоимостью (actual cash value).

Поскольку многие страховые полисы, выданные применительно к промышленным и торговым машинам и оборудованию, включают положение о совместном страховании, доброкачественная оценка необходима для обеспечения возврата денежных средств в случае убытков.

Оценка убытков, выполняемая для страховой компенсации, имеет весьма специфическую и ограниченную цель: подтвердить, что стоимость активов соответствует требованиям страхового полиса. Определяемая стоимость равна страховой оценке. Единственное существенное отличие заключается в том, что оценка для целей компенсации убытков проводится после того, как убыток случился.

Лизинг

Тема лизинга описывается в главе 8.

Управленческие соображения

Эта всеобъемлющая цель оценки нередко связана с внутренними финансовыми соображениями. Обычно она требуется со стороны владельцев предприятия. Руководство или владельцы хотят определить экономическую ценность (worth) своего предприятия, возможно, используя в качестве основы для анализа различные гипотетические посылки. Конкретная посылка стоимости будет зависеть от целей клиента.

Налогообложение — подоходный налог

Подоходные и другие налоги нередко являются основной причиной выполнения оценки «большой пятеркой» бухгалтерских фирм и другими крупными независимыми компаниями-оценщиками. Полное описание налоговых причин оценки могло бы легко занять целую главу, но находится вне целей данной книги. Существует множество связанных с обложением подоходным налогом причин, по которым клиенту может потребоваться оценка. Одна из наиболее распространенных причин уже упоминалась: покупателю (и продавцу) при приобретении сложных промышленных активов нужно распределить цену покупки. Иногда встает вопрос, равна ли «справедливая рыночная стоимость» в соответствии с налоговым кодексом справедливой рыночной стоимости при непрерывном использовании или какому-то другому варианту справедливой рыночной стоимости. В этих и других связанных с подоходным налогом оценках главному оценщику необходимо с самого начала установить четкую связь с сотрудниками клиента, занимающимися подоходным налогом, тем самым обеспечив выбор правильной посылки оцениваемой стоимости.

Налогообложение — налог на имущество

Владельцы имущества предприятия, полагающие, что их расчеты налога на имущество могут быть недостаточно точными и обоснованными, нередко нанимают оценщиков для получения от них заключения о его стоимости. В зависимости от полученных выводов, оценщики далее могут привлекаться для помощи в переговорах с местными государственными оценщиками или давать экспертные свидетельские показания, если спор не может быть урегулирован путем переговоров. Местный закон нередко назначает посылку стоимости, обязательную для использования. Как правило, это какой-то вариант справедливой рыночной стоимости, которая, если речь идет о машинах и оборудовании, часто — но не всегда — соответствует справедливой рыночной стоимости при непрерывном использовании.

Налогообложение — налоги на наследство, подарки и благотворительные пожертвования

Обычно налоговые правила требуют, чтобы оценки, выполняемые для целей федерального налогообложения наследства и подарков, использовали «справедливую рыночную стоимость», т. е. термин, используемый в федеральном налоговом кодексе. Как всегда, оценщик должен получить соответствующие инструкции от юриста или бухгалтера клиента. Например, как и в случае оценок, связанных с подоходным налогом, иногда встает вопрос, равна ли «справедливая рыночная стоимость» в соответствии с налоговым кодексом справедливой рыночной стоимости при непрерывном использовании или какому-то другому варианту справедливой рыночной стоимости.


Ключевые моменты

  • Оценка является процессом расчета, или определения, стоимости. Стоимость является денежной характеристикой ценности (worth) имущества, товаров или услуг.
  • Поскольку оценщик МиО имеет дело с множеством активов, большая часть из которых является движимыми, необходимо представлять различные посылки стоимости. Их можно, в общем, классифицировать в три категории, различаемые главным образом по предполагаемому использованию того или иного актива: продажа с целью перемещения (removal) для аналогичного или альтернативного использования; продолжение использования актива в целях, для которых он предназначен и приобретен; ликвидация. Поэтому оценщик МиО модифицирует, или уточняет, слова стоимость и справедливая рыночная стоимость с целью создания специальные определений, соответствующих целям конкретного случая оценки. Эти модификации дают определенную посылку стоимости, являющуюся ориентиром для работы оценщика.
  • Оценщик нередко располагает финансовой информацией об оцениваемом имуществе, в которой взаимозаменяемо используются (не оценщиками) термины цена, затраты-себестоимость и стоимость. Оценщики проводят четкие различия между этими терминами. Цена представляет собой сумму, которую конкретный покупатель соглашается уплатить, а конк­ретный продавец соглашается принять исходя из тех обстоятельств, которые свойственны их сделке. Цена означает обмен и свершившийся факт. Цена, уплаченная за конкретный актив, может быть выше, ниже или равной стоимости актива. Термин себестоимость-затраты используется оценщиками в отношении производства, а не обмена. Себестоимость-затраты это либо свершившийся факт, либо текущая оценка. Она определяется как суммарные денежные расходы, приходящиеся на какой-то актив. Себестоимость конкретного актива может быть выше, ниже или равной стоимости актива.
  • Существует три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, сравнительный и доходный. Эти подходы широко используются финансовыми учреждениями, судами, государственными учреждениями, частными предприятиями и обществом в целом. Конкретные обстоятельства оценки применительно к тому или иному активу могут не позволить применение всех трех подходов к стоимости. USPAP лишь требуют, чтобы оценщик рассмотрел все три указанных подхода к стоимости и решил, применение каких подходов наиболее уместно в данной ситуации.
  • Амортизация — еще один специальный термин, который оценщики используют иначе, чем неоценщики. Оценочная концепция амортизации отличается от бухгалтерской концепции амортизации. Амортизацию для целей оценки можно воспринимать как оцениваемое снижение стоимости актива по сравнению с новым активом. Такая стоимостная неполноценность может быть вызвана сочетанием физического износа, функционального устаревания и экономического (или внешнего) устаревания. Бухгалтерская амортизация, с другой стороны, представляет собой лишь процесс распределения затрат. Это не метод оценки.
  • Процесс оценки представляет собой систематическую процедуру, используемую оценщиками для того, чтобы ответить на вопросы клиентов о стоимости, а также выявленных аспектах, связанных с формированием стоимости. Целью процесса оценки является создание хорошо обоснованного заключения о стоимости, которое свидетельствует о том, что оценщик рассмотрел все факторы, которые ощутимо воздействуют на стоимость оцениваемых активов.
  • Оценка машин, оборудования и других активов предприятия требуется для самых разных целей, включая распределение цены покупки; банкротство; отчуждения; расторжение брака, роспуск товарищества или корпорации; финансирование; страхование; лизинг; управленческие соображения; слияния и поглощения; формирование и роспуск товариществ; передача прав собственности; а также различные типы налогообложения и налогового планирования. Каждая цель, или предполагаемое использование, оценки требует выбора соответствующего уровня, типа, или посылки, стоимости. Клиент определяет предполагаемое использование оценки, но оценщик несет ответственность за выбор правильный посылки стоимости, связанной с предполагаемым использованием оценки. Необходимо, чтобы оценщик обращался за рекомендациями к юристу, бухгалтеру или налоговому управляющему клиента с вопросом о том, какую посылку стоимости лучше выбрать, еще до начала самой оценки.

Дополнительная литература

The Appraisal of Real Estate. 11th ed. Chicago: Appraisal Institute, 1996.

Babcock, Henry A., FASA. Appraisal Principles and Procedures. Washington, D. C.: American Society of Appraisers, 1989.

Bonbright, James C. The Valuation of Property. New York: McGraw-Hill, 1965.


Продолжение книги: Глава 2


[1] Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP), Definitions, 2000, p. 10. Appraisal Standards Board. The Appraisal Foundation, Washington, DC.

[2] The Dictionary of Real Estate Appraisal (DREA), 2nd ed., p. 318. American Institute of Real Estate Appraisers, Chicago, 1989.

[3] Principles of Appraisal Practice and Code of Ethics, American Society of Appraisers, Washington, DC. Jan. 1994, p. 3. Информация, не применимая к описываемо¬му предмету, была изъята.

[4] «Некоторые другие активы предприятия» называются в данной книге «специальным техническим оборудованием». Более подробно о специальном техническом оборудовании будет обсуждаться далее в главе 11.

[5] USPAP, р. 11.

[6] Справедливая рыночная стоимость может иногда включать стоимость демонтажа, как например, в ситуациях, в которых для покупателей типично менять предлагаемые цены, чтобы компенсировать затраты на перевозку.

[7] Оценщик имеет два выбора в ответе на посылку, что прибыль предприятия соответствует стоимости, сообщенной для базового актива: один заключается в том, чтобы принять соответствующую характеристику без проверки, что так оно и есть; второй в том, чтобы самому определить, достаточно ли прибыли, использовав доходный подход. Если выбран первый вариант, оценщик должен не забыть, чтобы в отчете об оценке ясно указывалось, что сообщаемая стоимость базового актива, рассматривается без какой-либо проверки, того, насколько прибыль предприятия достаточна для формирования заключения о стоимости актива.

[8] Термин «аукцион» обычно относится к принудительной ликвидационной стоимости, но из этого общего правила бывают исключения; например, в некоторых отраслях аукцион является стандартным отраслевым методом ликвидации активов, в этом случае стоимость может быть равна нормальной ликвидационной стоимости, однако, при условии, что было нормальное время для продажи (а при некоторых обстоятельствах «аукционная» стоимость может быть равна справедливой рыночной стоимости). Главное различие между нормальной ликвидационной стоимостью и принудительной ликвидационной стоимостью заключается в продолжительности времени экспозиции актива.

[9] The Dictionary of Real Estate Appraisal (DREA), 2nd ed., p. 234. American Institute of Real Estate Appraisers, Chicago, 1989.

[10] The Appraisal of Real Estate (ARE), p. 19. Appraisal Institute, Chicago, 11th ed., 1996.

[11] The Appraisal of Real Estate (ARE), p. 19. Appraisal Institute, Chicago, 11th ed., 1996.

[12] The Dictionary of Real Estate Appraisal (DREA), 2nd ed., p. 72. American Institute of Real Estate Appraisers, Chicago, 1989.

[13] Иную точку зрения см. в Henry A. Babcock, Appraisal Principles and Procedures (Washington, DC.: American Society of Appraisers).

[14] The Appraisal of Real Estate (ARE), p. 336; James C. Bonbright, The Valuation of Property (New York: McGraw- Hill, 1965), p. 157.

[15] Eugene L. Grant and Paul T. Norton, Jr. Depreciation (New York: The Ronald Press Company, 1955), p. 269.

[16] В данной книге оцениваемое имущество нередко называется «рассматриваемым имуществом».

[17] American Institute of Certified Public Accounts (AICPA), Accounting Principles Board. Opinions (New York: AICPA).

[18] American Institute of Certified Public Accounts (AICPA), Accounting Principles Board. Opinions (New York: AICPA).