+7 495 958-24-25

info@kwinto.ru

 

Глава 3. Затратный подход

Ключевые слова:

Физический износ • Функциональное устаревание • Экономическое устаревание • Полная стоимость замещения • Оценочный износ • Стоимость воспроизводства • Метод детализации • Оценочный износ

Резюме:

ЦЕЛИ ГЛАВЫ
 
  1. Представить затратный подход и принцип замещения.
  2. Провести различия между стоимостью замещения и стоимостью воспроизводства.
  3. Описать методы определения новых затрат.
  4. Обсудить концепции амортизации, включая устаревание.
  5. Проиллюстрировать методологию затратного подхода с помощью примеров
 
КЛЮЧЕВЫЕ МОМЕНТЫ
 
  • Используя затратный подход, оценщик начинает с текущей стоимости замещения оцениваемого имущества, а затем вычитает потерю стоимости, вызванную физическим износом, функциональным устареванием и экономическим устареванием. Логика затратного подхода основывается на принципе замещения: разумный покупатель не будет платить за имущество больше того, чем будет стоить приобретение замещающего имущества такой же полезности. Этот принцип можно применять как к отдельным активам, так и к целым предприятиям.
  • Правильной исходной точкой для выработки заключения о стоимости с использованием затратного подхода является полная стоимость замещения.
  • Необходимо, чтобы оценщик понимал различие между стоимостью замещения и стоимостью воспроизводства. Стоимость замещения — это текущая стоимость имущества с полезностью, равноценной рассматриваемому имуществу, в то время как стоимость воспроизводства является текущей стоимостью изготовления копии рассматриваемого имущества. При использовании затратного подхода оценщик сравнивает имущество, которое могло бы заменить рассматриваемый объект, с рассматриваемым имуществом. Замещающее имущество — это наиболее экономически выгодное новое имущество, которое могло бы заменить услуги, предоставляемые рассматриваемым объектом.
  • Существует несколько методов определения текущей полной стоимости имущества. Главными методами являются метод детализации, анализ тенденций, сравнение стоимости с мощностью и другие инженерные методы.
  • Метод детализации, известный также как метод суммирования, требует, чтобы текущая полная стоимость присваивалась каждому отдельному компоненту имущества. Имущество переписывается, или «детализируется», таким образом, что сумма всех компонентов равна полной стоимости имущества в целом.
  • Анализ тенденций представляет собой метод оценки полной стоимости воспроизводства имущества (а не полной стоимости замещения), в котором индекс, или коэффициент тренда, применяется к исторической стоимости актива для преобразования известной стоимости в текущую стоимость.
  • Оценочный износ определен как разность в стоимости между существующим старым активом и новым активом, взятым как стандарт для сравнения. Оценочный износ должен измерять уменьшение стоимости.
  • Тремя типами, или причинами, оценочного износа традиционно считаются физический износ, функциональное устаревание и экономическое устаревание.
  • Физический износ представляет собой потерю стоимости или полезности имущества в результате его использования или истечения его полезного срока службы, вызванную износом, ухудшением, внешним воздействием, физическим напряжением и тому подобными факторами.
  • Функциональное устаревание является потерей стоимости или полезности имущества, вызванной неэффективностью или неадекватностью самого актива по сравнению с более эффективным или менее дорогостоящим замещающим активом, созданным с помощью новой технологии. Симптомами, позволяющими предположить наличие функционального устаревания, являются избыточные операционные издержки, избыточное строительство (избыточные капитальные затраты), избыточные мощности, неадекватность, отсутствие полезности и тому подобные условия.
  • Экономическое устаревание (иногда называемое «внешним устареванием») является потерей стоимости или полезности имущества, вызванной факторами, внешними по отношению к имуществу, такими как увеличение стоимости сырья, труда или коммунальных услуг (без компенсирующего повышения цены производимого продукта); снижение спроса на продукт; увеличение конкуренции; новые правила охраны окружающей среды и прочее; и другие подобные факторы.
  • Существует три метода измерения физического износа: наблюдение, формула / коэффициент и прямое денежное измерение. 
  • Используя метод наблюдения, оценщик приводит сравнение, основанное на опыте, который он приобретал, изучая схожее имущество и сравнивая его с новым имуществом. В одном из вариантов метода формула / коэффициент физический износ оценивается на основе характера использования имущества. Использование является хорошим индикатором физического износа, когда можно получить необходимую производственную статистику.
  • В одном из вариантов метода формула / коэффициент физический износ оценивается на основе характера использования имущества. Использование является хорошим индикатором физического износа, когда можно получить необходимую производственную статистику.
  • В одном из вариантов метода формула / коэффициент — возраст / срок службы — для измерения физического износа используется отношение «возраста» имущества к его «сроку службы». Хотя это прямолинейный износ, его не следует путать с бухгалтерской амортизацией, потому что оценщик использует оценочные концепции возраста и срока службы.
  • Функциональное устаревание в результате избыточных капитальных затрат измеряется как разность между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения (при условии, что стоимость замещения ниже). Эта избыточная стоимость представляет меньшую потребность в капиталовложениях, необходимых для получения наиболее экономичного нового актива, выполняющего те же функции, что и рассматриваемый актив. Функциональное устаревание в результате избыточных капитальных затрат появляется благодаря улучшениям, создаваемым новой технологией, которые делают ее более предпочтительной, например, благодаря таким изменениям, как новый дизайн, новые материалы, новое расположение, дополнительный поток продукции, более революционные методы строительства, размеры и характеристики оборудования.
  • Второй тип функционального устаревания связан с избыточными операционными издержками. В результате появления новой технологии во многих случаях не только дешевле приобрести современный замещающий актив (капитальные затраты), но также дешевле или эффективнее использовать новый актив (операционные издержки). Расчет операционного устаревания включает сравнение операционных характеристик рассматриваемого имущества с его современным эквивалентом, т. е. имуществом, которым можно (гипотетически) заменить существующее. Меньшие издержки, ассоциируемые с более современным замещающим имуществом, сравниваются с существующим имуществом (или предприятием) и его более высокими операционными издержками. Это сравнение дает информационную основу для расчета убытка от продолжения использования существующего имущества.
  • Трудность измерения полного влияния экономического устаревания является одной из слабых сторон затратного подхода. Поскольку экономическое устаревание обычно является функцией внешнего влияния, которое затрагивает все предприятие в целом (т. е. все материальные и нематериальные активы), а не отдельные активы или изолированные группы активов, иногда для расчета экономического устаревания используются методы доходного подхода. Однако опытный оценщик может, как правило, найти способ применить затратный подход к большинству, если не ко всем, формам устаревания.
  • Концепция отношения стоимости к мощности может использоваться для расчета одной из форм экономического устаревания в рамках затратного подхода. Когда эксплуатационный уровень предприятия или актива оказывается ниже его номинальной или проектной мощности, актив оказывается менее ценным, чем он мог бы быть. Для измерения этой потери стоимости можно использовать метод оценки убытка от бесполезности.
  • Неблагоприятные внешние факторы могут вызывать избыточные операционные издержки рассматриваемого предприятия или актива. Эти избыточные операционные издержки, вызванные внешними, а не внутренними факторами, можно измерить и преобразовать в убыток от экономического устаревания, используя те же методы, что были представлены в нашем описании операционного устаревания.