+7 495 958-24-25

info@kwinto.ru

 

Глава 4. Сравнительный подход

Ключевые слова:

Прямое сопоставление • Сравнительное сопоставление • Процент стоимости • Справедливая рыночная стоимость при непрерывном использовании • Справедливая рыночная стоимость установленного оборудования

Резюме:

ЦЕЛИ ГЛАВЫ
 
  1. Описание сравнительного подхода.
  2. Описание элементов сопоставимости.
  3. Иллюстрация применения сравнительного подхода к отдельным предметам, производственным линиям и целым заводам.
 
КЛЮЧЕВЫЕ МОМЕНТЫ
 
  • Оценщик MTS использует сравнительный подход для получения стоимости путем анализа недавних продаж (или цен предложения) имущества, сходного (т. е. сопоставимого) с оцениваемым имуществом. Если сопоставимые объекты не вполне точно соответствуют оцениваемым активам, вносятся поправки в цены продаж этих сопоставимых объектов с тем, чтобы уравнять их с характеристиками оцениваемых активов. Базовая процедура состоит в сборе данных по продажам и предложениям аналогичного имущества, установлении их сопоставимости с оцениваемым имуществом, определении уместных единиц сравнения, сборе и классификации данных, анализе и корректировке данных и применении этих результатов к оцениваемому объекту.
  • Сравнительный подход наиболее надежен, когда есть активный рынок, предоставляющий достаточное число сделок продаж сопоставимого имущества, которые могут быть независимо проверены через надежные источники. Примерами активов, как правило, имеющих рынки, соответствующие этому определению, являются автомобили и грузовики, компьютеры, самолеты и другие активы с идентифицируемым рынком.
  • Применение этого подхода нецелесообразно, когда рассматриваемое имущество является уникальным. Даже если оцениваемое имущество не уникально, подход, как правило, нежелателен, если активного рынка не существует. Неактивный рынок, или ограниченное число сделок продажи сопоставимого имущества, часто свидетельствует об отсутствии спроса и существовании экономического устаревания, которое может бытьизмерено с помощью доходного или затратного подходов.
  • Применение сравнительного подхода может значительно варьироваться в зависимости от того, чем является оцениваемый объект— отдельным активом, группой активов или целым предприятием.
  • Оценщик должен помнить, что поправки делаются по отношению к сопоставимому, а не к оцениваемому имуществу. Элементами сравнения являются год выпуска сопоставляемого имущества, эффективный возраст, состояние, мощность, возможности (принадлежности), местоположение, изготовитель, мотивы сторон, цена, качество, количество, время продажи и тип сделки.
  • Тремя техническими приемами, наиболее часто используются для определения стоимости индивидуальных активов машин и оборудования с использованием сравнительного подхода, являются прямое сопоставление, сравнительное сопоставление и процент стоимости.
  • Использование сравнительного подхода для оценки группы связанных активов или целого промышленного предприятия вносит сложности, которые отсутствуют при оценке отдельного актива. Это особенно справедливо, когда подход используется для оценки группы активов исходя из посылки справедливой рыночной стоимости при непрерывном использовании или справедливой рыночной стоимости установленного оборудования (готового к эксплуатации).
  • Оценка машин и оборудования исходя из посылки непрерывного использования требует добавления к стоимости базовых единиц стоимости затрат, необходимых для того, чтобы установить базовые единицы на заводе покупателя и подготовить их к работе. Фактически оценщик конвертирует рыночную цену базовой единицы в справедливую рыночную стоимость при непрерывном использовании или в справедливую рыночную стоимость установленного оборудования (готового к эксплуатации).
  • Определение справедливой рыночной стоимости при непрерывном использовании исходит из той посылки, что предприятие генерирует достаточно доходов, чтобы подтвердить заключение о стоимости в отношении рассматриваемых активов. Оценщик имеет два варианта для решения этой проблемы. Первый вариант заключается в том, чтобы принять без проверки посылку, что доходов достаточно. Второй вариант заключается в использовании методов доходного подхода для фактического установления факта достаточности поступлений.
  • Существует ограниченное число ситуаций, в которых для оценки целого промышленного завода может быть целесообразно использовать подхода сравнения продаж «целых заводов». Этот подход часто не может быть обоснованным по следующим причинам: (1) большинство промышленных предприятий редко меняет владельцев; (2) их уникальные характеристики затрудняют оценку сопоставимости и внесение поправок в расчеты без ненужной спекуляции; (3) большинство предприятий переходит из рук в руки на основе восприятия сторонами текущей стоимости будущих денежных потоков, которые сможет генерировать предприятие; различия в потоках доходов критически важны и зачастую объясняют большую разницу между ценами продаж сопоставимых предприятий полученных иным образом; (4) сообщаемая цена продажи промышленного предприятия часто включает стоимость чистого оборотного капитала, других нематериальных активов предприятия или других активов (такие, например, как земля), не включенные непосредственно в имущество, которое должен оценить оценщик.
  • Несмотря на вышеизложенное, бывают ситуации, в которых эти трудности отсутствуют или могут быть преодолены, в таких случаях метод сравнения продаж целых предприятий может быть полезен. Этот подход лучше всего использовать, когда сопоставимые активы практически идентичны оцениваемому и были проданы относительно недавно на активном рынке. Использование этого подхода требует обширных исследований и анализа сопоставимости, поправок и решения других вопросов. Так же, как оценщикам недвижимости или предприятий может потребоваться адекватное понимание техники оценки стоимости MTS, оценщику MTS может потребоваться адекватное понимание оценки стоимости предприятий или недвижимости, или он должен работать в тесном сотрудничестве со специалистами по такого рода оценкам.