+7 495 958-24-25

info@kwinto.ru

 

Глава 5. Доходный подход

Ключевые слова:

Инвестиционные решения • Текущая стоимость • Дисконтирование • Ставка дисконтирования • Средневзвешенная стоимость капитала • Метод модели оценки капитальных активов • Метод кумулятивного построения

Резюме:

ЦЕЛИ ГЛАВЫ
 
  1. Дать понимание значимости доходного подхода при сопоставлении с затратным и сравнительным подходами.
  2. Дать базовое понимание теории доходного подхода.
  3. Объяснить некоторые случаи применения доходного подхода.
  4. Определить достоинства и недостатки применения доходного подхода.
  5. Ввести базовую терминологию, относящуюся к доходному подходу.
  6. Описать основные шаги, необходимые для выполнения оценки с использованием доходного подхода.
  7. Продемонстрировать применение доходного подхода с помощью примера.
 
КЛЮЧЕВЫЕ МОМЕНТЫ
 
  • Решение о приобретении любого имущества является инвестиционным решением. Инвестиционные решения принимаются с учетом получения ожидаемой прибыли за время, в течение которого эту прибыль будут получать, и риска неполучения ожидаемой прибыли.
  • Доходный подход определения стоимости является методом измерения текущей стоимости ожидаемой будущих поступлений от используемого имущества.
  • Концепция стоимости денег во времени заключается в том, что доллар, полученный сегодня, стоит больше, чем доллар, полученный в будущем, потому что доллар, полученный сегодня, можно инвестировать и заработать процент. Текущая стоимость представляет сегодняшнюю стоимость чего-то, что будет получено в будущем. Например, если вы собираетесь получить один доллар через пять лет после сего дня, какова будет стоимость этого будущего платежа, получи вы его сегодня? Ответ заключается в том, что сегодня это была бы сумма денег, которую нужно было бы инвестировать сегодня по указанной процентной ставке или ставке дохода для того, чтобы иметь один доллар через пять лет после сего дня. Процесс, используемый для определения текущей стоимости, называется дисконтированием.
  • Инвестиции обычно совершаются в расчете на достижение двух основных целей: достижение прибыли, равной первоначальной инвестиции — возврат (of) первоначальной инвестиции — и получение прибыли «на» (on) инвестицию — получение больше, чем сама первоначальная инвестиция. В процессе принятия инвестиционного решения важно совершать инвестиции, которые будут давать ставку дохода, сопоставимую с риском инвестирования. Именно эта выгода в форме дохода или денежного потока, приносимая активом, рассчитывается и дисконтируется для определения стоимости с использованием доходного подхода.
  • Ставка дисконтирования представляет собой ставку, используемую при дисконтировании будущих выгод, приносимых активом, для определения текущей стоимости. Когда кто-то покупает машины и оборудование, он (или она) совершает инвестицию. Он (или она) ожидает, что оборудование принесет доход «of» и «on», т. е. не только равный инвестиции, но превышающий ее. При определении стоимости единицы оборудования с использованием доходного подхода должна быть определена текущая стоимость ожидаемых будущих выгод, которые принесет оборудование.
  • Средневзвешенная стоимость капитала представляет собой соответствующую ставку дисконтирования, когда активы предприятия оцениваются с помощью доходного подхода. Стоимость капитала компании представляет собой доход, который она должен предоставлять инвесторам за дополнительный капитал, а именно с учетом краткосрочной (shortterm) задолженности, долгосрочной (long-term) задолженности, а также привилегированных и обыкновенных акций (собственный капитал).
  • Наиболее распространенными методами расчета требуемого инвестором дохода на собственный капитал являются метод модели оценки капитальных активов (CAPM) и метод кумулятивного построения.
  • Для оценки машин и оборудования с помощью доходного подхода обычно используются две техники: метод прямой капитализации и метод DCF. Метод прямой капитализации измеряет стоимость путем деления прогнозируемого потока дохода в постоянных долларах на коэффициент капитализации. Метод DCF представляет собой метод анализа, в котором количество, изменчивость, время, продолжительность получения периодического дохода и остаточная стоимость прогнозируются и дисконтируются к текущей стоимости с использованием ставки дисконтирования.
  • Метод прямой капитализации просто капитализирует прогнозируемый чистый доход или денежный поток в бесконечность. Это означает, что никаких различий в коэффициенте капитализации нет, и конца потоку дохода не будет. Это однопериодичная модель.
  • Метод DCF чаще всего реализуется на основе чистого денежного потока инвестированного капитала. Это устраняет влияние того, как фактически предприятие финансируется в настоящее время, и как оно облагается налогами, а также позволяет учитывать будущие денежные оттоки, которые необходимы для получения прогнозируемых денежных потоков. Метод DCF позволяет получить стоимость коммерческого предприятия как действующего предприятия. Это многопериодичная модель.
  • Ставка дисконтирования, используемая в методе DCF, может рассчитываться путем определения средневзвешенной стоимости капитала рассматриваемого объекта (WACC). Она рассчитывается путем взвешивания стоимости заемного капитала и стоимости собственного капитала.
  • В данной главе рассматривалась сложная тема. Для более глубокого изучения читателю рекомендуется обратиться к литературе по оценке стоимости бизнеса, литературе по оценке стоимости недвижимости и учебникам по инвестированию.
  • Доходный подход является практичным и полезным инструментом, который может применяться в некоторых проектах по оценке стоимости машин и оборудования.